Editorial du 30/09/2024

Cette période estivale a été marquée par l’organisation des Jeux Olympiques, un événement qui aura fait rayonner Paris aux yeux du monde entier. L’attractivité de la Ville, première destination touristique mondiale, est redoublée. Nécessairement, ce ne sera pas sans conséquences sur notre environnement et la capacité des parisiens à se loger.

A ce titre, nous avons constaté cette année, l’appréhension de certaines copropriétés face au regain de vivacité des locations meublées saisonnières et leurs désagréments. Nous devons en effet faire face à quelques cas problématiques et sommes activement engagés avec les services de la Ville à ce sujet. Une proposition de loi visant « à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » était, avant la dissolution, sur le point d’être adoptée. Nous appelons de nos vœux qu’un texte vienne définir clairement les conditions d’exercice de cette activité. Les dernières jurisprudences laissent le sujet ouvert, il serait bon que les municipalités et les copropriétés aient la possibilité de s’emparer plus efficacement du sujet.

Nous pouvons nous réjouir qu’à l’occasion de ces Jeux, nous n’ayons pas rencontré d’incident majeur sur les immeubles dont nous assurons la gestion ; la prévention, la mobilisation de nombreux gardiens et gardiennes, celle des pouvoirs publics et des forces de l’ordre y ont largement contribué.

Je saisis l’occasion de cette lettre trimestrielle pour vous souhaiter une excellente rentrée.

François-Emmanuel BORREL

Troubles anormaux de voisinage :

Il vient d’être intégré dans le Code Civil des précisions quant aux troubles anormaux de voisinage ; l’article 1253 est rédigé ainsi : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre […] qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

[…]cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

Pour mémoire le trouble anormal de jouissance est un préjudice personnel, seule la personne lésée a qualité pour s’en prévaloir.

Texte de référence

VIGIK+

Il était nécessaire que les badges d’accès aux immeubles soient davantage sécurisés notamment en raison de duplications indésirables.

C’est l’intention de la nouvelle version que vient de déployer l’association VIGIK qui regroupe les fabricants de ces badges. Elle est commercialisée depuis le second trimestre de cette année sous le label VIGIK+.

Les badges actuels resteront viables jusqu’à la date d’arrêt de fonctionnement des serrures d’ancienne génération, le 1er janvier 2030.

En savoir plus : COMMUNIQUE_VIGIK+_030924_PRESSE

Préemption de fonds de commerce par la Ville

Dans le cadre de sa politique de protection du commerce de proximité, la Mairie de Paris a élargi le droit de préemption des baux commerciaux dans plusieurs arrondissements.

Ce dispositif permet à la municipalité d’intervenir lorsqu’un bail commercial est vendu, en se substituant à l’acquéreur pour racheter le bail et le réattribuer à des commerces jugés prioritaires, comme les commerces de bouche ou de proximité.

Ainsi, depuis le 7 août 2024, sont concernées la totalité du 5e et 6e arrondissement ainsi que quelques rues du 7e arrondissement. En savoir plus

Editorial du 01/07/2024

Madame, Monsieur,

A chaque année sa nouvelle loi sur la copropriété et celle-ci n’y déroge pas. Ainsi le 9 avril dernier la loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé vient enrichir notre environnement. Nous y portons quelques points d’attention pratiques ci-dessous et vous invitons à consulter un document de synthèse : Loi habitat dégradé extraits.

Une nouvelle et ultime fois nous nous permettons quelques recommandations dans la perspective des Jeux Olympiques ; attention à la stabilité et la sécurité des balcons et terrasses, des gardes corps, les médias s’en sont faits l’écho intensément ces derniers jours, attention à bien informer les personnes peu familiarisées avec l’immeuble de la correcte utilisation de ses locaux, portes, ascenseurs, des espaces de collecte des déchets et du respect du voisinage.

Et bien évidemment, partez en vacances l’esprit tranquille en n’omettant pas de couper préalablement l’eau de votre appartement et d’en laisser des clefs d’accès à un proche susceptible de venir ouvrir en cas de nécessité.

Nous vous souhaitons de très belles vacances estivales.                                                                                                                      François-Emmanuel BORREL

LOI du 9 avril 2024 « habitat dégradé » c’est aussi…

  • L’insertion des syndics de copropriétés dans la liste des personnes qui doivent obligatoirement se conformer à une demande de pièces ou d’informations de la part des agents municipaux du logement sous peine d’une amende (Airbnb)
  • De nouvelles informations que le syndic doit faire figurer au registre des copropriétés notamment sur la situation financière de la copropriété, ses caractéristiques, ses diagnostics obligatoires (encore de l’administratif invisible sur nos actions du quotidien) ;
  • Un nouveau diagnostic « structurel de l’immeuble » que les communes peuvent décider de mettre en place,
  • La création de la notion de syndic d’intérêt collectif
  • et d’autres dispositions visés dans le lien suivant: Loi habitat dégradé extraits.

LOI du 9 avril 2024 « habitat dégradé » : saisie conservatoire des appels provisionnels impayés

Un nouveau dispositif permet au syndicat des copropriétaires de mener une saisie conservatoire sur les comptes bancaires des copropriétaires débiteurs, sans décision de justice et sans décision d’assemblée générale, pour les provisions exigibles de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Conditions :

> une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de 30 jours d’avoir à payer

>mandater un Commissaire de Justice, lequel doit dans un délai de 8 jours, dénoncer la saisie au débiteur

>introduire une procédure devant le Tribunal dans un délai d’un mois à compter de ladite saisie.

  • Attention ce texte ne vise pas les arriérés de charges, les répartitions, les travaux

 

LOI du 9 avril 2024 « habitat dégradé » : nouvel emprunt « global collectif »

Pour de nombreux travaux vous pouvez opter pour un nouvel emprunt, dont l’adhésion est là-aussi « inversée » : chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à l’emprunt, sauf s’il s’y oppose…

avec des modalités qui ne sont pas sans conséquence pour la réalisation des travaux ;

> il doit notifier au syndic son refus dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée

> et verser la totalité de sa quote-part du coût des travaux dans les six mois. À défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt.

  • L’aléa est tel que rares sont les cas où il vous sera proposé.

LOI du 9 avril 2024 « habitat dégradé » : la dématérialisation des notifications et mises en demeure

La loi renverse la logique, le principe est que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, sans nécessairement l’accord des copropriétaires.

Les copropriétaires peuvent à tout moment et par tout moyen demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale.

  • D’application immédiate, sans information préalable et en pleine période d’envoi d’assemblées générales, nous avons décidé de vous offrir toujours le choix d’opter ou non pour un format postal ou dématérialisé.

Editorial du 01/04/2024

Madame, Monsieur,

 

« De l’offre de l’offre de l’offre » réclame le nouveau ministre du logement. Face aux incantations la réalité est rude, la saturation, l’instabilité voire le manque de lisibilité des normes et réglementations ont fini de décourager les investisseurs.

Le Diagnostic de Performance Energétique entame sa troisième réforme en deux ans. Elle annonce une notation plus favorable aux surfaces inférieures à 40m² mais elle risque de décevoir. En effet, les premiers essais de l’outil de simulation ne témoignent pas d’amélioration pour les superficies comprises entre 30 et 40m². [lien simulateur]

Le nouvel adjoint à la Mairie de Paris en charge du logement et de la transition écologique, pourtant très ferme sur la nécessité de contraindre les bailleurs à rénover leurs logements a interpelé le Premier Ministre sur un calendrier « trop court pour que toutes les copropriétés engagées dans le processus de rénovation aient réalisé leurs travaux avant le 1er janvier 2025 ». Il sollicite le report de cette échéance (date à laquelle l’obligation de décence énergétique s’applique aux logements classés G) faute de quoi plus de 60.000 logements à Paris sortiraient du marché locatif.

Il propose que les logements compris dans les copropriétés qui auraient adoptées un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) avant le 1er janvier 2026 puis ayant voté un PPT incluant un échéancier de travaux pour atteindre le niveau minimal de performance énergétique avant le 1er janvier 2028 puissent bénéficier du report de l’interdiction de louer. Cela apporterait un peu de cohérence à un dispositif qui décorrèle le logement de la copropriété à laquelle il appartient.

D’une autre main, la Mairie de Paris, vient de dévoiler le « pastillage » de nouvelles zones dans le futur Plan Local d’Urbanisme visant des parcelles obligées de consacrer une part de leur surface à la création de logements sociaux ou abordables, faute de quoi la Mairie fait obstacle à toute autorisation d’urbanisme…y compris de rénovation énergétique. Ce sont, pour lors, à peu près un millier d’immeubles qui, à terme, n’accueilleront plus de logements intermédiaires.

L’enfer est pavé de bonnes intentions et plus que jamais il faut faire preuve de pragmatisme dans ses choix.

Très respectueusement                                                                                       François-Emmanuel BORREL