Editorial du 01/04/2024

Gestion locative, Syndic de copropriétés, Transactions

Madame, Monsieur,

 

« De l’offre de l’offre de l’offre » réclame le nouveau ministre du logement. Face aux incantations la réalité est rude, la saturation, l’instabilité voire le manque de lisibilité des normes et réglementations ont fini de décourager les investisseurs.

Le Diagnostic de Performance Energétique entame sa troisième réforme en deux ans. Elle annonce une notation plus favorable aux surfaces inférieures à 40m² mais elle risque de décevoir. En effet, les premiers essais de l’outil de simulation ne témoignent pas d’amélioration pour les superficies comprises entre 30 et 40m². [lien simulateur]

Le nouvel adjoint à la Mairie de Paris en charge du logement et de la transition écologique, pourtant très ferme sur la nécessité de contraindre les bailleurs à rénover leurs logements a interpelé le Premier Ministre sur un calendrier « trop court pour que toutes les copropriétés engagées dans le processus de rénovation aient réalisé leurs travaux avant le 1er janvier 2025 ». Il sollicite le report de cette échéance (date à laquelle l’obligation de décence énergétique s’applique aux logements classés G) faute de quoi plus de 60.000 logements à Paris sortiraient du marché locatif.

Il propose que les logements compris dans les copropriétés qui auraient adoptées un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) avant le 1er janvier 2026 puis ayant voté un PPT incluant un échéancier de travaux pour atteindre le niveau minimal de performance énergétique avant le 1er janvier 2028 puissent bénéficier du report de l’interdiction de louer. Cela apporterait un peu de cohérence à un dispositif qui décorrèle le logement de la copropriété à laquelle il appartient.

D’une autre main, la Mairie de Paris, vient de dévoiler le « pastillage » de nouvelles zones dans le futur Plan Local d’Urbanisme visant des parcelles obligées de consacrer une part de leur surface à la création de logements sociaux ou abordables, faute de quoi la Mairie fait obstacle à toute autorisation d’urbanisme…y compris de rénovation énergétique. Ce sont, pour lors, à peu près un millier d’immeubles qui, à terme, n’accueilleront plus de logements intermédiaires.

L’enfer est pavé de bonnes intentions et plus que jamais il faut faire preuve de pragmatisme dans ses choix.

Très respectueusement                                                                                       François-Emmanuel BORREL

S’organiser au mieux dans la perspective des Jeux Olympiques

Gestion locative, Syndic de copropriétés, Transactions
  • Les règles de circulation

La Préfecture de Police affine les périmètres de sécurité et les dérogations de circulations tant pour les particuliers que pour les professionnels par des dispositifs d’accréditations par zone. La Préfecture (lien) et la Mairie (lien) actualisent régulièrement ces schémas et diffusent des informations exhaustives à ce sujet nous vous invitons vivement à les consulter.

  • Sécurité

Les accès et services de l’immeuble seront extrêmement sollicités, éventuellement par des personnes qui ne sont pas familières avec le bâtiment. Pour le prévenir il est judicieux de voir dans quelle mesure décaler, tout au moins pour partie, les congés des gardiens et qu’une communication soit organisée pour parer aux difficultés d’interactions avec les occupants.

  • Les locations meublées saisonnières

Elles sont strictement encadrées, nous en appelons à la responsabilité de chacun, qu’il veille à prendre ses précautions à l’égard des personnes qu’il loge. Il porte envers elles une responsabilité tout comme à l’égard du voisinage et de la copropriété. [communiqué de la Ville]

  • Enfin, les balcons, terrasses, garde-corps ne sont pas nécessairement éprouvés pour la charge qui risque de leur être portée. Pour leur quasi-intégralité, ils ne sont pas destinés à recevoir un grand nombre d’occupants ; s’agissant d’éléments privatifs ou d’espace à jouissances privatives, le propriétaire est responsable de l’utilisation conforme de ces espaces et de leur sécurité.

Editorial du 01/01/2024

Syndic de copropriétés

Madame, Monsieur,

2024 sera une année marquée par un défi hors du commun avec l’organisation des Jeux Olympiques du 26 juillet au 11 août puis Paralympiques du 28 août au 8 septembre ; les premières olympiades d’été au cœur d’une ville, la première cérémonie d’ouverture en dehors d’une enceinte sportive. Les ambitions du ministère des sports sont à la hauteur ; ce seront des Jeux « spectaculaires, festifs, populaires, responsables, durables […] pleinement inscrits dans les préoccupations quotidiennes des Françaises et des Français ».

En effet, nous ne manquerons pas de « préoccupations quotidiennes » ; aucune autorisation de chantier ne sera délivrée du mois de mars au mois de septembre, les restrictions de circulation seront imposées très tôt par le montage et le démontage des structures d’accueil et des équipements sportifs, notamment les gradins qui longeront de part et d’autre la Seine, sur six kilomètres, du pont d’Austerlitz au pont d’Iéna. Les entreprises du bâtiment ont déjà indiqué qu’elles réduiraient le plus possible leurs activités parisiennes. Nous devons donc anticiper au maximum ce qui peut l’être ; c’est l’intention des points pratiques relevés ci-dessous. Nos actions conjuguées permettront d’envisager plus sereinement ce magnifique évènement.

Je profite de la présente pour vous souhaiter ainsi qu’à ceux qui vous sont chers, au nom de toutes les collaboratrices et les collaborateurs d’ANDRE GRIFFATON, de très belles fêtes de fin d’année.

François-Emmanuel BORREL

Le calendrier des documents obligatoires en matière de rénovation énergétique

Syndic de copropriétés

 

Calendrier des documents obligatoires pour les copropriétés en matière de rénovation énergétique (lots principaux) avant le : + de 200 lots Entre 51 et 200 lots 50 lots et moins
PPPT : projet de plan pluriannuel de travaux : toutes les préconisations de travaux pour les 10 prochaines années destinées à réduire significativement ses émissions de gaz à effet de serre et rendre le bâtiment moins énergivore. 01/01/2023 01/01/2024 01/01/2025
DPE : diagnostic de performance énergétique : caractéristiques physiques de l’immeuble (bâti, qualité de l’isolation, système de chauffage…) sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Renouvelable tous les 10 ans et accessible à tous ceux qui en feront la demande 01/01/2024 31/12/2024 31/12/2025

 

Editorial du 01/10/2023

Syndic de copropriétés

Madame, Monsieur,

En cette rentrée, tous les médias se font l’écho d’une crise sans précédent du logement. Elle trouve son origine dans un flot de réglementations contradictoires souvent illisibles, chaque administration ajoutant à l’édifice, à mesure de ses différentes strates.

Pour une appréciation juste de la situation nous avons relevé le nombre de ventes réalisées ces dernières années sur notre portefeuille. Extrêmement stable et homogène, il est certainement représentatif de votre environnement. Depuis 2018, nous avons successivement enregistré 705, 620, 510, 801 et 881 mutations. En 2023, à mi-septembre, nous en décomptons 359.

La Chambre des notaires de Paris fait état au premier trimestre d’une baisse de volume de ventes de 22%. Tel que vous pouvez le constater, cette décélération s’accentuera et dépassera vraisemblablement 30%.

Les conséquences pour les finances de la Ville sont sévères avec une baisse de recettes de droits de mutation de 500 millions d’euros. Une perte de ressources qui n’est sans doute pas étrangère à l’augmentation sans précédent de la taxe foncière (52%) même si cette dernière tient pour beaucoup à la reconsidération par l’Etat des valeurs locatives.

Le nouveau ministre du logement l’a annoncé, le calendrier d’interdiction de louer les logements F ou G ne sera pas assoupli, il est même envisagé d’étendre le dispositif à la vente. Manifestement causes et conséquences sont décorrélées et le principe de réalité échappe au logement. Olivier Klein en a été le ministre, une année, presque autant que ses prédécesseurs, vingt-trois sur les trente-cinq dernières années (lien).

Toujours est-il que face à un marché figé, que ce soit les propriétaires occupants, bailleurs ou les locataires personne n’y trouve son compte et la frustration s’accroit.

Bien cordialement

François-Emmanuel BORREL

Maintien du plafonnement des loyers :

Gestion locative

Le dispositif mis en place par la loi dite pouvoir d’achat d’août 2022 consistant à bloquer la hausse de l’indice de référence des loyers à 3,5% devait prendre fin en juin 2023. En considération de l’inflation constatée par l’INSEE de 5,4% en glissement annuel, le législateur a reconduit ce plafonnement jusqu’au 31 mars 2024 (loi n°203-568 du 07/07/23)

Y a-t-il une obligation de bac à compost en copropriété ?

Syndic de copropriétés

Depuis le 1er janvier 2023 les personnes qui produisent ou détiennent des quantités importantes de déchets composés majoritairement de biodéchets ( > 5 tonnes par an) sont tenues de mettre en place un tri à la source de ces biodéchets par une valorisation sur place ou par une collecte séparée. À compter du 1er janvier 2024 cette obligation pèse sur tous les ménages et toutes les entreprises.

 

La mise en œuvre de ces dispositions, introduite par loi du 10 février 2020 contre le gaspillage et pour l’économie circulaire, repose sur les collectivités (communes ou communautés de communes), qui devront proposer les solutions permettant d’effectuer ce tri à la source. Les propositions de la mairie de Paris (en savoir plus) ne permettent objectivement pas de répondre à cette obligation. Seules quelques initiatives ponctuelles de valorisation sur place peuvent, pour lors, être envisagées.

  • Précision : l’installation d’un bac à compost et sa situation (attention aux désagréments) se vote à la majorité de l’art. 25.

Adoption du Plan Local d’Urbanisme :

Transactions

Au début du mois de juin, le Conseil de PARIS a adopté la version initiale d’un nouveau PLU en savoir plus. Son adoption définitive interviendra à l’issue d’une enquête publique, fin 2024.

Dans les projets qui nous concernent plus particulièrement nous avons relevé la création de nouveaux parcs, la limitation des meublés touristiques, la lutte contre les dark stores et quelques illustrations concrètes d’objectifs par arrondissements en savoir plus