Editorial du 01/04/2024

Gestion locative, Syndic de copropriétés, Transactions

Madame, Monsieur,

 

« De l’offre de l’offre de l’offre » réclame le nouveau ministre du logement. Face aux incantations la réalité est rude, la saturation, l’instabilité voire le manque de lisibilité des normes et réglementations ont fini de décourager les investisseurs.

Le Diagnostic de Performance Energétique entame sa troisième réforme en deux ans. Elle annonce une notation plus favorable aux surfaces inférieures à 40m² mais elle risque de décevoir. En effet, les premiers essais de l’outil de simulation ne témoignent pas d’amélioration pour les superficies comprises entre 30 et 40m². [lien simulateur]

Le nouvel adjoint à la Mairie de Paris en charge du logement et de la transition écologique, pourtant très ferme sur la nécessité de contraindre les bailleurs à rénover leurs logements a interpelé le Premier Ministre sur un calendrier « trop court pour que toutes les copropriétés engagées dans le processus de rénovation aient réalisé leurs travaux avant le 1er janvier 2025 ». Il sollicite le report de cette échéance (date à laquelle l’obligation de décence énergétique s’applique aux logements classés G) faute de quoi plus de 60.000 logements à Paris sortiraient du marché locatif.

Il propose que les logements compris dans les copropriétés qui auraient adoptées un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) avant le 1er janvier 2026 puis ayant voté un PPT incluant un échéancier de travaux pour atteindre le niveau minimal de performance énergétique avant le 1er janvier 2028 puissent bénéficier du report de l’interdiction de louer. Cela apporterait un peu de cohérence à un dispositif qui décorrèle le logement de la copropriété à laquelle il appartient.

D’une autre main, la Mairie de Paris, vient de dévoiler le « pastillage » de nouvelles zones dans le futur Plan Local d’Urbanisme visant des parcelles obligées de consacrer une part de leur surface à la création de logements sociaux ou abordables, faute de quoi la Mairie fait obstacle à toute autorisation d’urbanisme…y compris de rénovation énergétique. Ce sont, pour lors, à peu près un millier d’immeubles qui, à terme, n’accueilleront plus de logements intermédiaires.

L’enfer est pavé de bonnes intentions et plus que jamais il faut faire preuve de pragmatisme dans ses choix.

Très respectueusement                                                                                       François-Emmanuel BORREL

S’organiser au mieux dans la perspective des Jeux Olympiques

Gestion locative, Syndic de copropriétés, Transactions
  • Les règles de circulation

La Préfecture de Police affine les périmètres de sécurité et les dérogations de circulations tant pour les particuliers que pour les professionnels par des dispositifs d’accréditations par zone. La Préfecture (lien) et la Mairie (lien) actualisent régulièrement ces schémas et diffusent des informations exhaustives à ce sujet nous vous invitons vivement à les consulter.

  • Sécurité

Les accès et services de l’immeuble seront extrêmement sollicités, éventuellement par des personnes qui ne sont pas familières avec le bâtiment. Pour le prévenir il est judicieux de voir dans quelle mesure décaler, tout au moins pour partie, les congés des gardiens et qu’une communication soit organisée pour parer aux difficultés d’interactions avec les occupants.

  • Les locations meublées saisonnières

Elles sont strictement encadrées, nous en appelons à la responsabilité de chacun, qu’il veille à prendre ses précautions à l’égard des personnes qu’il loge. Il porte envers elles une responsabilité tout comme à l’égard du voisinage et de la copropriété. [communiqué de la Ville]

  • Enfin, les balcons, terrasses, garde-corps ne sont pas nécessairement éprouvés pour la charge qui risque de leur être portée. Pour leur quasi-intégralité, ils ne sont pas destinés à recevoir un grand nombre d’occupants ; s’agissant d’éléments privatifs ou d’espace à jouissances privatives, le propriétaire est responsable de l’utilisation conforme de ces espaces et de leur sécurité.

Maintien du plafonnement des loyers :

Gestion locative

Le dispositif mis en place par la loi dite pouvoir d’achat d’août 2022 consistant à bloquer la hausse de l’indice de référence des loyers à 3,5% devait prendre fin en juin 2023. En considération de l’inflation constatée par l’INSEE de 5,4% en glissement annuel, le législateur a reconduit ce plafonnement jusqu’au 31 mars 2024 (loi n°203-568 du 07/07/23)

Déclaration d’occupation et de loyer via la rubrique Gérer Mes Biens Immobiliers

Gestion locative

N’oubliez pas d’effectuer votre « déclaration d’occupation et de loyer » via la rubrique « GMBI » ou « biens immobiliers » de votre espace personnel sur impots.gouv.fr (ou espace professionnel pour les personnes morales). Exception pour les propriétaires ne disposant pas d’internet ; ils se verront proposer d’autres modalités de déclaration par leur centre des impôts.

La nouvelle obligation déclarative est liée à la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, elle permet à l’administration d’identifier les locaux qui demeurent taxables et les locaux vacants soumis également à une taxe spécifique.

Vous devez renseigner votre statut d’occupation parmi cinq options : propriétaire occupant à titre de résidence principale ; propriétaire occupant à titre de résidence secondaire ; bien vacant (non meublé et non occupé) ; occupé à titre gratuit ; loué.

En cas de location, il est demandé de renseigner tout ou partie de l’état civil des occupants comme les dates de début et de fin de l’occupation, le type de bail, sur une situation arrêtée au 1er janvier de l’année de déclaration. Par rapport aux informations requises (art. 1418 du CGI), l’administration a ajouté une rubrique portant le montant des loyers perçus. Ces données sont recueillies « à des fins statistiques dans le cadre de la revalorisation de la valeur locative des locaux d’habitation ».

Cette déclaration doit être souscrite « avant le 1er juillet de chaque année » L’absence de déclaration expose à une « amende de 150 € par local pour lequel les informations requises n’ont pas été communiquées à l’administration. La même amende est due en cas d’omission ou d’inexactitude ».

Une « foire aux questions » accessible via GMBI permet de répondre à de nombreuses questions.

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Attention aux formes et motifs des congés locatifs

Gestion locative

L’ADIL de Paris a relevé sur un large échantillonnage que 19% des congés adressés à des locataires ne respectaient les conditions juridiques sur la forme (délai, information, mode d’envoi) voire 33% si l’on y ajoute les conditions de fond. Ces congés ne sont pas anodins, compte tenu du risque, recourrez à un professionnel ; le gérant de vos biens, un commissaire de justice.… en savoir plus

Décret tertiaire, quelles obligations ?

Gestion locative

Éco Énergie Tertiaire est une obligation réglementaire engageant les acteurs du tertiaire vers la sobriété énergétique. Issue du décret tertiaire, elle impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire afin de lutter contre le changement climatique. Pour y parvenir, les actions déployées vont au-delà de la rénovation énergétique des bâtiments. Elles concernent aussi la qualité et l’exploitation des équipements, le comportement des usagers…

En savoir plus : 20064_EcoEnergieTertiaire-5pages-1 Résumé Décret Tertiaire

Quel complément de loyer ?

Gestion locative

Les caractéristiques d’un logement peuvent justifier un complément de loyer et porter son montant au-delà du seuil de l’encadrement. Le législateur vient de retirer cet avantage à toute une série d’hypothèses: sanitaires sur le palier, niveau de performance énergétique F ou G, mauvaise exposition de la pièce principale, signes d’humidité, vis-à-vis à moins de dix mètres…

En savoir plus sur l’article 13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat

La Cour de Cassation a clarifié le sujet des loyers des commerçants qui étaient interdits d’accueillir du public lors des confinements.

Gestion locative

La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

Le communiqué de la Cour de cassation